Actualitat

Vés enrere

Guia de Treballs Professionals. Propostes d'especialització professional

Parcel·lacions urbanístiques, reparcel·lacions i divisions horitzontals.

Dins l’àmbit professional de l’aparellador i emmarcades al context dels treballs d’urbanització, existeixen un conjunt de serveis especialitzats que sovint el tècnic ha deixat de banda: els projectes de parcel·lació, de reparcel·lació o els projectes de divisió horitzontal. Uns serveis professionals cada vegada més sol·licitats

Les causes es poden trobar en un context especialment condicionat pel marc legal actual. I en el cas dels projectes de divisió horitzontal, com a una conseqüència derivada de l’aplicació de la Llei 18/2007, del dret a l’habitatge i el Decret 141/2012, sobre condicions d’habitabilitat.

 

Els projectes de parcel·lació i els de divisió horitzontal es regulen mitjançant el Decret 305/2006, el Reglament de la Llei d'urbanisme. Aquí s’especifica les condicions, característiques i documentació necessària per a la constitució i modificació d'un règim de propietat horitzontal, de les parcel·lacions urbanístiques i els requisits per l’atorgament d’escriptures d'actes de parcel·lació i de constitució o modificació de règims de propietat horitzontal, i per inscriure-les al Registre de la propietat.

 

Tanmateix és necessari considerar el Decret 64/2014, de 13 de maig, pel qual s’aprova el Reglament sobre protecció de la legalitat urbanística, on a la Secció 2 (art. 17 al 29) estableix i regula la tramitació a seguir, així com la documentació necessària (art.28).

 

A la vegada és imprescindible consultar també la legislació urbanística municipal. El planejament urbanístic general o parcial que reguli les característiques del sector sobre el que es vol actuar. Comprovar la superfície mínima de parcel·la, la façana mínima, que es permet la construcció d’habitatge plurifamiliar o que no s’ha esgotat el nombre d’habitatges permesos al sector o la illa definits al pla urbanístic

 

Parcel·lacions urbanístiques

 

En aquest cas serà necessari aportar aquesta documentació quan la parcel·lació faciliti o tingui la finalitat, de construcció d'edificacions o d'instal·lacions per destinar-les a usos urbans. També s’inclou la constitució o modificació del règim de propietat horitzontal per parcel·les.

 

També quan la parcel·lació tingui per objecte una nova divisió o segregació de finques resultants d'una reparcel·lació, excepte en aquells casos en els que la descripció de la finca resultant ja ho incorpori.

 

En aquest cas la documentació que conforma el projecte de parcel·lació o de divisió horitzontal és la següent:

 

  • La memòria justificativa de l'adequació de la parcel·lació proposada a les determinacions del planejament aplicable.
  • El plànol parcel·lari, a escala adequada, amb indicació de les parcel·les indivisibles, la qualificació urbanística dels lots i els terrenys destinats o reservats per a sistemes generals o locals.
  • També i quan el planejament en vigor incorpori el plànol parcel·lari, la còpia certificada d'aquest, més les dades i les indicacions necessàries, pot substituir el document a què es refereix el paràgraf anterior.

 

En el cas de divisions (segregacions) de terrenys classificats com a sòl no urbanitzable, cal tenir en compte la normativa sectorial vigent, corresponent en altres,  al Decret 169/1983, de 12 d'abril, sobre unitats mínimes de conreu (DOGC núm. 330, de 20.5.83), que va ser modificat pels decrets 82/1985, de 21 de març (DOGC núm. 529, de 17.4.85) i 297/1988, de 27 de juliol (DOGC núm. 1062, de 31.10.88). També la Llei 19/1995, de 4 de juliol, de modernització de les explotacions agràries (BOE núm. 159, de 5.7.95) i la Llei 6/1988, de 30 de març, forestal de Catalunya, on s’estableix que la unitat mínima forestal és de 25 ha.

 

Els treballs de redacció del projecte de parcel·lació es complementen amb la direcció de la parcel·lació. Es a dir, amb la concreció sobre la finca de les noves llindes fixades al projecte.

Constitució i modificació d'un règim de propietat horitzontal

Aquesta serà necessària per la divisió en propietat horitzontal, llevat que aquesta divisió es produeixi en virtut de l'aprovació definitiva d'un projecte de reparcel·lació, o llevat que la determinació del nombre d'habitatges, d'establiments o d'altres elements o del seu increment estigui establerta en la llicència d'obres corresponent.

En aquest cas la documentació que conforma el projecte de parcel·lació o de divisió horitzontal és la següent:

  • Memòria justificativa de l’adequació del nombre d’habitatges, establiments o elements proposats a les determinacions del planejament aplicable i en cas d’habitatges, del compliment dels requisits mínims d’habitabilitat per a segona ocupació.
  • Plànols necessaris a escala adequada per deixar constància del nombre d’habitatges, establiments o elements, llur superfície i ús urbanístic.
  • Nota simple o certificació del Registre de la Propietat on consti la descripció de la finca o edificació.
  • Proforma de l’escriptura pública de divisió horitzontal.

     

Aquesta última documentació, prèvia a la constitució de l’escriptura definitiva, està vinculada amb l’existència d’un préstec hipotecari, on es vol conèixer el repartiment de les finques resultants de la divisió.

Formalització i inscripció registral

Cal acreditar davant del notari l'atorgament de la llicència d'obres o de la llicència urbanística que determini el nombre d'habitatges, establiments o altres elements o el seu increment, o aportar la certificació municipal acreditativa de l’atorgament de la llicència per silenci administratiu.

En el cas de parcel·lacions cal aportar als notaris la notificació de la llicència de parcel·lació o la certificació municipal acreditativa d'haver-se atorgat la llicència per silenci administratiu, juntament amb la còpia certificada del plànol parcel·lari. Aquests documents s'han de protocol·litzar o testimoniar íntegrament amb l'escriptura pública, com a requisit previ necessari per a l'atorgament de les referides escriptures públiques.

També es pot substituir, si s'escau, per còpia certificada del plànol parcel·lari, en la qual, per diligència del secretari o secretària de l'ajuntament, s'acrediti l'atorgament de la llicència o la declaració de la seva no necessitat.

Quan es tracta de divisió horitzontal, si l'ajuntament no ha atorgat la llicència, ni ha emès certificació de la declaració de no necessitat, ni tampoc no ha emès certificació d'acte presumpte en relació amb les anteriors peticions, es pot atorgar l'escriptura si la persona interessada acredita davant del notari els documents següents:

  • Sol·licitud de llicència o de declaració de no necessitat de la llicència.
  • Sol·licitud de certificació de silenci administratiu positiu.
  • Manifestació expressa de la persona interessada que no ha obtingut cap resposta dins el termini legalment establert.

     

Declaració Catastral de la parcel·lació o divisió horitzontal

La declaració catastral es realitza mitjançant model normalitzat 903-N

 

Assessorament tècnic

Jonathan Limones López

Serveis Territorials a Tarragona

Departament d’Agricultura, Ramaderia, Pesca i Alimentació

 
Informació complementària al web:

Serveis al Col·legiat » Àrea Tècnica » Recursos Documentals » Guia de Treballs Professionals

 

Bibliografia de consulta al COAATT:

  • Urbanismo bioclimático / Ester Higueras, Autor . - Gustavo Gili, 2006 . - 241 p. : il., fot., gràf., map. ; 24 cm. - (Arquitectura y Diseño + Ecología) .ISBN : 978-84-252-2071-5
     

Urbanismo: buenas prácticas . - Valencia : Asociación Española de Promotores Públicos de Vivienda y el Suelo, AVS, 2006 . - 171 p. : il. col. ; 29 cm. ISSN : V-4909-2006

 

Més informació:

Gabinet tècnic

Telèfon:  977 21 27 99 - ext. 3

gabtec@apatgn.org