Les obres de supressió de barreres arquitectòniques als edificis d’habitatges es regulen a la Llei 12/2014, a l’article 17, i posteriorment al Codi d’Accessibilitat, Decret 209/2023.

La llei, a l’article 17, resol que les condicions de les zones comunes dels edificis plurifamiliars en què resideixen persones amb discapacitat, o persones més grans de setanta anys, han de tenir les condicions d’accessibilitat adequades a llurs necessitats d’accés a l’habitatge, que siguin tècnicament possibles

Posteriorment el Codi amplia les circumstancies indicades amb anterioritat i introdueix el terme “ajustos raonables”  que completa també el de mesures tècnicament possibles.

En els edificis plurifamiliars que tenen condicions d'accessibilitat inferiors als edificis de nova construcció, tenen la condició d'ajustos raonables les obres que compleixen les quatre condicions següents:

1. Que afectin zones i elements comuns.
2. Que estiguin motivades:
   1. Resoldre les necessitats d'accessibilitat de les persones que resideixen a l'edifici com a propietàries o titulars d'un dret real possessori i de les persones que conviuen o treballen per a aquestes.
   2. Complir els terminis del calendari d’adaptació.
   3. Aplicar els criteris d'eficiència i integritat que es desenvolupen a la secció B de l'annex 3d.
3. Que permetin la millor adequació, totalment o parcialment.
4. Que es considerin tècnicament possibles.

En resum, els edificis existents sense un recorregut accessible entre el carrer i els habitatges, on resideixin persones amb discapacitat, o persones més grans de setanta anys, s’han de condicionar per assolir condicions adequades, sense que les obres suposin una despesa desproporcionada i sigui tècnicament possible.

Una obra es considera tècnicament possible quan s'ajusta a les condicions de seguretat i habitabilitat que estableix el marc normatiu vigent, compleix els criteris tècnics que el Codi defineix i no requereix actuacions desproporcionades.

Per determinar si una obra és susceptible de ser un ajust raonable i compleix la condició de proporcionalitat s'ha de considerar el cost total de la intervenció i descomptar l'import dels ajuts per a supressió de barreres als que es pugui acollir la comunitat, si n'hi ha. Aquest valor, que és el que correspon sufragar a la comunitat, d'ara endavant s'anomena cost efectiu.

Es considera que la intervenció requereix actuacions desproporcionades quan el cost efectiu dividit pel nombre d'entitats i repartit durant un total de 24 mesos, suposa una repercussió mensual mitjana superior al 35% de l'IRSC mensual.

A la taula següent I en funció del nombre d’habitatges es determina el cost efectiu límit de les obres.

En el cas que una obra superi la consideració d'ajust raonable i hi ha persones interessades a dur-la a terme que hi aporten l'excedent, addicionalment a la quota que els correspongui, el cost efectiu s'ha de calcular descomptant l'import de les quantitats addicionals assumides voluntàriament per aquestes persones a títol personal. Aquesta aportació no és rescabalable posteriorment i ha de quedar recollida a l'acta.

En el cas que a l’edifici no resideixin persones amb discapacitat o persones més grans de setanta anys, és d’aplicació el calendari següent de millora de les condicions:

Pel que fa al règim d’adopció d’acords, s’adopten per majoria simple dels propietaris que han participat en cada votació, que ha de representar, alhora, la majoria simple del total de llurs quotes de participació, els acords que fan referència a:

• L’execució d’obres o l’establiment de serveis que tenen la finalitat de suprimir barreres arquitectòniques o la instal·lació d’ascensors, encara que l’acord comporti la modificació del títol de constitució i dels estatuts o encara que les obres o els serveis afectin l’estructura o la configuració exterior.
• Les innovacions exigibles per a l’habitabilitat, l’accessibilitat  o la seguretat de l’immoble, segons llur naturalesa i característiques, encara que l’acord comporti la modificació del títol de constitució i dels estatuts o afectin l’estructura o la configuració exterior.

Quan no sigui possible arribar a la majoria simple, els propietaris o els titulars d’un dret possessori sobre l’element privatiu, en el cas que ells mateixos o les persones amb qui hi conviuen o treballen pateixin alguna discapacitat o siguin majors de setanta anys, poden demanar a l’autoritat judicial que obligui la comunitat a suprimir les barreres arquitectòniques o a fer les innovacions exigibles, sempre que siguin raonables i proporcionades. 

En conclusió, si les obres de millora son proporcionades i tècnicament possibles, s’han de realitzar. Les despeses originades per la supressió de barreres arquitectòniques o la instal·lació d’ascensors i les que calguin per a garantir l’accessibilitat i l’habitabilitat de l’edifici són a càrrec de tots els propietaris si deriven d’un acord de la junta de propietaris. Si deriven d’una decisió judicial conforme a l’article 553-25.5, l’autoritat judicial és qui en fixa l’import en funció de les despeses ordinàries comunes de la comunitat de propietaris.

L’execució de les obres s’ha de dur a terme d’una manera diligent amb relació al greuge a les persones afectades, i en tot cas en el termini d’un any, si són obres menors, o de dos anys, si són obres majors, a comptar de la data de l’acord de la comunitat de propietaris o, si s’escau, de la data de notificació de la resolució administrativa o judicial.

Els propietaris que, sense causa justificada, s’oposin a les actuacions o obres necessàries i exigides per l’autoritat competent o les demorin responen individualment de les sancions que s’imposin en via administrativa.