Vés enrere

Noves modalitats d´allotjament amb espais comuns

imatge decorativa
El Decret Llei 50/2020, regula les noves modalitats d’allotjament amb espais comuns.
 
L’ Agència de l’Habitatge, per tal de facilitar la seva comprensió i evitar dubtes interpretatius en la seva aplicació, ha publicat el següent comunicat.
 
Definició del espais comuns complementaris i dels allotjaments amb espais comuns complementaris
 
I. Allotjament amb espais comuns complementaris: que es defineix com “l’ habitatge que, d’acord amb la normativa d’habitabilitat, té una superfície de l’espai privatiu inferior a la fixada per a la resta de tipologies d’habitatge i que disposa d’uns espais comuns complementaris ajustats als requisits mínims i de qualitat establerts a la normativa esmentada.”
 
II. Espais  comuns complementaris (ECC), que els defineix com “els espais d’ús compartit d’un edifici, altres que els elements comuns establerts com a obligatoris per la normativa que, d’acord amb el nivell de qualitat exigit per la normativa d’habitabilitat, complementen l’ús i gaudi dels espais privatius de tot o part dels habitatges o allotjaments que comprèn l’edifici”.
 
Així doncs, en el primer cas, s’estableix una nova tipologia d’habitatge caracteritzada pel fet que el seus usuaris tenen l’ús i gaudi d’uns espais d’ús privatiu i d’uns espais complementaris d’us compartit amb altres usuaris de l’immoble.
 
Pel que fa als espais comuns complementaris de nova definició, són de previsió obligatòria en el cas d’edificis destinats totalment o parcialment als esmentats allotjaments i de previsió potestativa en el cas d’edificis d’habitatges complets (aquells amb superfície útil interior dels espais privatius superior als 36 m2). Tant en un cas com en l’altre s’han de subjectar a les normes d’habitabilitat que s’estableixin.
 
Característiques dels allotjaments amb espais comuns complementaris
 
Els allotjaments amb espais comuns complementaris, d’acord amb l’article 18 bis de la Llei del Dret a l’Habitatge, introduït per l’article 2 del Decret Llei 50/2020:
 
1. Poden construir-se en sòl destinat pel planejament urbanístic a usos d’habitatge, ja que es tracta d’una tipologia d’habitatge.
 
2. Els espais privatius i els espais comuns complementaris han de complir la superfície mínima que determini la normativa d’habitabilitat, amb la particularitat que la suma de la superfície dels espais d’ús privatiu i de la part proporcional dels espais d’ús compartit ha d’ésser, com a mínim, igual a la superfície mínima establerta per la normativa d’habitabilitat per als habitatges complets.
 
3. Quan ocupen la totalitat d'un edifici, aquest edifici no es pot dividir en propietat horitzontal. En el cas que ocupin una part d'un edifici en propietat horitzontal, aquesta part ha de configurar-se com un sol element privatiu diferenciat dels altres elements que s'integren en el mateix règim de propietat horitzontal, com habitatges, locals o aparcaments.
 
Els allotjaments dotacionals
 
El Decret Llei 50/2020, afegeix un nou apartat 7 a l’article 18 de la Llei del Dret a l’Habitatge per establir que la normativa d'habitabilitat ha de determinar els nivells de qualitat mínima exigibles als allotjaments dotacionals tenint en compte la varietat de formes que poden adoptar per satisfer les necessitats d'habitació temporal. 
 
Condicions mínimes d’habitabilitat d’aplicació transitòria als espais comuns complementaris i els allotjaments
 
Els espais comuns complementaris, dels habitatges i dels allotjaments, han de complir els requisits següents:
 
1. “Han de tenir una superfície superior a 6 m2 útils i s’hi ha de poder inscriure un cercle de 2,45 m de diàmetre”.
2. “Poden constituir un espai no segregat o independitzat dels elements comuns obligatoris que estableix la normativa aplicable, sempre que els espais comuns complementaris compleixin els requisits de la lletra a.”, per tant que els ECC no hagin d’estar forçosament segregats dels elements comuns dels edificis.
3. “Quan siguin semioberts o coberts s’ha d’aplicar el que disposi la normativa urbanística quant al còmput de superfícies útils”.
4. “Resten subjectes al que estableix l’apartat 3.9 de l’Annex 1 del Decret 141/2012, relatiu a  ventilació i il·luminació natural.”
 
El “càlcul de la superfície útil dels espais comuns complementaris que s’atribueix a cada habitatge o allotjament s’ha de fer de forma proporcional a la superfície útil dels habitatges de l’edifici, o al grup al qual s’atribueix aquell espai. En la cèdula habitabilitat s’ha de fer constar la superfície útil total d’ús compartit que gaudeix cada habitatge”
 
Cal tenir present que els espais comuns complementaris han de ser degudament identificats en els plànols del projecte tècnic de l’edifici i, de conformitat amb el seu règim jurídic, només es poden considerar com a tals aquells espais que compleixin els requisits tècnics establerts.
 
Cal destacar que el requisit 3, anteriorment transcrit, estableix clarament que en el cas que els ECC siguin semi oberts o coberts, el còmput de la seva superfície útil a l’efecte del compliment de les condicions mínimes d’habitabilitat es regula per les normes urbanístiques aplicables (establertes a l’efecte del còmput de la superfície màxima de sostre edificable). Així, un espai semi obert de X m2, si computa al 50% a efectes de sostre edificable segons la normativa urbanística aplicable al municipi, la seva superfície computable a efectes ECC serà el 50% dels X m2, i aquesta haurà de complir, evidentment, els paràmetres 1), 2) i 4) anteriorment citats.
 
A mode d’exemple dir que els trasters no podran considerar-se ECC perquè no compleixen les condicions de superfície, ventilació i il·luminació, però també, i més important, perquè no són espais per gaudir de forma compartida, requisit aquest que resulta basic i imprescindible per assolir la condició d’ECC. Tampoc podran tenir la consideració d’ECC els aparcaments, locals comercials oberts al públic, cambres d’instal·lacions tècniques, cambres per a serveis neteja, i casos anàlegs. D’altra banda, tampoc no es poden considerar ECC aquelles superfícies no computables com a sostre edificable d’acord amb la normativa urbanística aplicable, com és el cas dels soterranis en alguns municipis o quan la normativa no te permès aquest us d’habitatge (plantes baixes, soterranis, etc).
 
Els  allotjaments  amb espais comuns complementaris i els allotjaments dotacionals de nova construcció han de complir els requisits mínims de l’Annex 1 del Decret 141/2012, amb les excepcions següents:
I. Queda exclòs del compliment obligatori l’apartat 2.6 de l’Annex 1, relatiu a les dotacions comunitàries.
II. Pel que fa a l’apartat 3.12 de l’Annex 1, s’admet que l’espai per rentar la roba estigui ubicat en una zona comunitària practicable on es pugui accedir a través d’un itinerari accessible i amb les mateixes excepcions establertes a l’Annex 1.
 
III. Pel que fa a l’apartat 3.1. de l’Annex 1, relatiu a habitabilitat i ocupació:
 
1. En el cas dels allotjaments amb espais comuns complementaris, l’espai privatiu ha de tenir una superfície útil interior no inferior a 24 m2 i els espais comuns complementaris una superfície útil no inferior a 6 m2 per allotjament, si bé, en cap cas, el sumatori d’ambdues superfícies útils no pot ser inferior a 36 m2.
2. En el cas d’allotjaments dotacionals mitjançant un habitatge complet, la superfície útil interior no pot ser inferior a 30 m2.
3. En el cas d’allotjaments dotacionals amb espais comuns complementaris, l’espai privatiu de cada allotjament ha de tenir una superfície útil interior no inferior a 24 m2 i els espais comuns complementaris una superfície útil no inferior als 6 m2 per allotjament.
4. Quan la estança privativa sigui un únic espai, aquest ha de permetre la compartimentació d’una habitació de 6 m², sense que la sala d’estar ni l’habitació perdin els seus requisits obligatoris.
5. Quan els allotjaments amb espais comuns complementaris i els allotjaments dotacionals es generin en edificis existents també és d’aplicació l’annex 4 relatiu a les condicions d’habitabilitat dels habitatges resultants de les intervencions de rehabilitació o gran rehabilitació d’edifici existent i l’article 6 relatiu als principis generals de les intervencions de rehabilitació o gran rehabilitació d’edificis existents que es destinen a l’ús d’habitatge.”
 
Per tant, hi ha condicions de superfície útil mínima diferent, segons l’allotjament sigui dotacional o no, d’acord amb la qualificació urbanística del sòl, i segueixen sent 30 m2 i 36 m2, respectivament, com abans de la modificació del Decret llei 50/2020.
 
En relació amb els requisits establerts, cal tenir en compte el següent:
 
1. Els allotjaments amb espais comuns complementaris, dotacionals o no, han de tenir, necessàriament, en l’espai privatiu -que com a mínim serà de 24 m2- els serveis basics de qualsevol habitatge, això és, estar-menjador-cuina, bany i espai per dormir, que pot estar independitzat, o no, de la sala. Aquest fet no exclou que, a més, els ECC també es pugin dotar d’aquests elements amb caràcter d’us compartit, com una cuina amb menjador comú o algun bany comú, però en aquest supòsit tindrien la consideració d’elements complementaris.
2. Els espais ECC estan regulats per propiciar una major flexibilitat dels edificis destinats a  habitatge, de manera que els seus usuaris puguin disposar d’altres espais compartits per al teletreball, l’esbarjo, etc.
3. Els requisits dimensionals i les condicions d’il·luminació i ventilació de la sala i dormitori establerts en l’Annex 1 del Decret 141/2012, s’han de poder mantenir preveient la segregació del dormitori mínim de 6 m2. Per tant la sala-estar haurà de complir l’establert en l’apartat 3.7.2 de l’esmentat Annex 1, el dormitori l’establert en l’apartat 3.8, i ambdues peces l’establert en l’apartat 3.9.
 
La disposició derogatòria del Decret llei 50/2020 ha derogat, entre altres disposicions, l’apartat 3.7.1 de l’Annex 1 del Decret 141/2012 relatiu a la superfície mínima dels espais d’ús comú (EMC) estar+menjador+cuina. No obstant això cal tenir en compte el següent:
 
Si bé l’Annex 1 no determina una superfície mínima per l’estar, el menjador o la cuina, en els allotjaments, ni per al seu conjunt, sinó un total de la superfície útil interior per allotjament, l’apartat 4 de l’ Annex 1 estableix que tots els habitatges de nova construcció també han de complir els requisits establerts en l’annex 2, i per tant el llindar mínim a aplicar seria l’establert en l’apartat 5 de l’ Annex 2, en concret,14 m2 per al EMC resultant. Així dins dels 24 m2 caldrà disposar un bany independitzat, i pel que fa a la superfície restant, que podrà constituir un únic espai, ha de contenir una sala menjador-estar-cuina i un dormitori individual que   compleixin   les superfícies mínimes, les condicions de ventilació i il·luminació i els paràmetres dimensionals que determina l’Annex 1, i l’annex 2 per derivació d’aquest.
 
En canvi, cal tenir en compte que l’apartat 3 de la disposició transitòria desena del Decret Llei 50/2020, que estableix una superfície mínima del conjunt d’espais EMC,  no és d’aplicació als allotjaments.
 
En concret, l’esmentat apartat estableix:
 
“La superfície mínima del conjunt d’espais que integren la zona d’ús comú, sala d’estar (E), menjador (M), cuina (C), a què fa referència l’apartat 3.7.1. de l’Annex 1 del Decret 141/2012, no pot ser inferior a 4 m2  per persona, segons el llindar màxim d’ocupació que estableix l’article 4 de l’esmentat Decret, amb un mínim de 20 m²  per habitatge.”
 
Bàsicament, aquesta disposició afegeix, sobre l’anterior regulació, el requisit de 4 m2 per persona en l’espai EMC amb la finalitat d’evitar que en el cas de coliving (compartir habitatge) en habitatges de gran superfície, es produeixi una massificació de persones amb un mínim de 20 m2 d’espais EMC, circumstància que es podia arribar a donar amb l’anterior redacció de l’apartat 3.7.1 de l’Annex 1 esmentat.
 
La nova disposició va adreçada únicament als habitatges a què es referia l’esmentat apartat 3.7.1. abans de ser derogat pel Decret Llei 50/2020 entre els quals no es trobaven els allotjaments regulats pel Decret llei. La interpretació contrària portaria a l’absurd que tota la nova regulació basada en el mòdul mínim de 24 m2 resultaria d’impossible compliment, ja que caldria, haver establert aproximadament un mínim de 30 m2 de superfície útil interior i no de 24 m2, i impossibilitaria la creació d’allotjaments dotacionals de 30 m2 (24+6), quan precisament la voluntat del Decret llei és estimular la promoció dels allotjaments regulats. Per tant, fent una interpretació sistemàtica i finalista de la norma, es conclou que la disposició continguda a l’apartat 3 de la disposició transitòria desena del Decret Llei 50/2020 no és d’aplicació als allotjaments.