La publicació al novembre de 2014 de la Llei d’Accessibilitat determina unes condicions mínimes d’accessibilitat dels edificis plurifamiliars existents.

Es concreta que les zones comunes dels edificis plurifamiliars on resideixin persones amb discapacitat, o persones més grans de setanta anys, han de tenir les condicions d'accessibilitat adequades a les necessitats d'accés a l'habitatge, que siguin tècnicament possibles.

 

També determina qui les ha de fer i finançar: correspon a la comunitat de propietaris, o al propietari únic de l'edifici, dur a terme i sufragar les actuacions i obres d'adequació necessàries.

 

I finalment es tracta també la durada de les obres: l'execució de les obres s'ha de dur a terme de manera diligent amb relació al greuge a les persones afectades, i en qualsevol cas en el termini d'un any, si són obres menors, o de dos anys, si són obres majors.

 

En el cas d’obres majors el termini es podria ampliar si algun dels propietaris que forma part de la comunitat justifica que el cost que se li imputa per les obres supera el 33% dels ingressos anuals de la unitat familiar i que aquests ingressos són inferiors a 2,5 vegades l'indicador de renda de suficiència de Catalunya. Aquesta seria l’única excepció, però amb l’aplicació han sorgit diferències d’interpretació. Per exemple, el concepte d’ajustos raonables en edificis existents. O dubtes sobre si, i per tant amb un ús temporal i no permanent.  

 

Sobre el primer aspecte, la proporcionalitat, i tenint en compte les definicions que s'estableixen a l'article 3: 

 

A. Ajustos raonables: les mesures d'adequació físiques, socials i actitudinals que, d'una manera eficaç i pràctica i sense que comportin una càrrega desproporcionada, facilitin l'accessibilitat o la participació d'una persona amb discapacitat en igualtat de condicions que la resta de ciutadans.

 

B. Proporcionalitat: la qualitat d'una mesura de millora de l'accessibilitat segons la qual els costos o les càrregues que implica estan justificats, atenent els criteris següents: 

      I. Els efectes discriminatoris que comportaria per a les persones amb discapacitat que la mesura no es dugués a terme. 

      II. Les característiques de la persona, l'entitat o l'organització que ha de dur a terme la mesura. 

      III. La possibilitat d'obtenir finançament públic o altres ajuts.

 

No hi ha doncs uns valors concrets sinó que cal avaluar cada cas de manera particular i tenim en compte els tres punts anteriors: la persona amb discapacitat, les característiques de la comunitat i els ajuts disponibles.

 

En el cas de les Comunitats de propietaris, la proporcionalitat o desproporcionalitat d'una actuació s'ha de determinar ponderant els drets d'uns en relació amb els deures que comporten per als altres.

 

Altrament, en el cas de segones residències, on la propietat resideixi temporalment, el criteri de l’Àrea de Promoció de l'Accessibilitat i Supressió de Barreres considera un termini mínim de residència no inferior als 3 mesos.

 

En aquest context, el concepte "residir" no s'ha de restringir al lloc on s'estigui empadronat, però, sí que ha de tenir entitat suficient perquè es pugui considerar una residència habitual més o menys continuada. 

 

Al respecte i com a definició, l'IEC defineix "residir": com "Habitar permanentment o per un temps considerable en un lloc", en contraposició al què seria una estada ocasional per raó de vacances, alguns caps de setmana, visites esporàdiques a familiars o amics, etc. 

 

D'acord amb això, tot i tractar-se d'una segona residència, des d'aquesta Àrea es considera que si la persona que sol·licita l'actuació habita l'habitatge 3 o més mesos de l'any, es pot considerar que s'hi resideix. 

 

En aquests casos, la persona interessada ha de sol·licitar la supressió de barreres a la comunitat o a l'administrador de la finca. Un primer pas pot ser l'encàrrec d'un estudi on es valorin les possibles solucions tècniques i el cost que suposen, per tal de determinar si es tracta d'un ajust raonable tenint en compte el pressupost de les obres, el número d'entitats a la finca i la possibilitat d'obtenir subvencions, entre d'altres factors. 

 

Si hi ha discrepàncies amb la comunitat respecte l'ús real que la persona sol·licitant fa de l'habitatge i s'arriba a un litigi, correspondrà al jutge valorar els mitjans probatoris que pugui aportar cada part i resoldre al respecte. En aquest cas, l’autoritat judicial és qui en fixa l’import en funció de les despeses ordinàries comunes de la comunitat de propietaris.

 

En aquest sentit, la Llei 5/2015, en relació al règim general d’adopció d’acords determina en aquest casos:

 

El acords s’adopten per majoria simple dels propietaris que han participat en cada votació, que ha de representar, alhora, la majoria simple del total de llurs quotes de participació, els acords que fan referència a:

 

     a) L’execució d’obres o l’establiment de serveis que tenen la finalitat de suprimir barreres arquitectòniques o la instal·lació d’ascensors, encara que l’acord comporti la modificació del títol de constitució i dels estatuts o encara que les obres o els serveis afectin l’estructura o la configuració exterior.

     b) Les innovacions exigibles per a l’habitabilitat, l’accessibilitat  o la seguretat de l’immoble, segons llur naturalesa i característiques, encara que l’acord comporti la modificació del títol de constitució i dels estatuts o afectin l’estructura o la configuració exterior.

 

El llibre cinquè del Codi civil de Catalunya torna aquí a insistir en el termes d’ajustos raonables i proporcionalitat:

 

Els propietaris, en el cas que ells mateixos o les persones amb qui hi conviuen o treballen pateixin alguna discapacitat o siguin majors de setanta anys, si no aconsegueixen que s’adoptin els acords, poden demanar a l’autoritat judicial que obligui la comunitat a suprimir les barreres arquitectòniques o a fer les innovacions exigibles, sempre que siguin raonables i proporcionades, per a assolir l’accessibilitat i la transitabilitat de l’immoble en atenció a la discapacitat que les motiva.

 

Les despeses originades per la supressió de barreres arquitectòniques o la instal·lació d’ascensors i les que calguin per a garantir l’accessibilitat i l’habitabilitat de l’edifici són a càrrec de tots els propietaris si deriven d’un acord de la junta de propietaris.